高盛给中国楼市算了账：别被天量库存骗了，2028年新房或不够卖？

高盛的这份报告，前几天在地产圈刷了屏。没有喊崩盘，也没有画大饼。它干了一件更朴素的事——挨个城市数房子，看看市面上到底还有多少是真能卖的。 得出的结论挺扎心：所谓库存够卖十年，是个被反复传播的误会。先交代一下政策背景。2026年8月底，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部、证监会五家一起出手，推了一揽子新政。 市场习惯叫它＂828新政＂。里头最硬的一条，就是全面推现房销售。新拿的地，大多数要等楼盖到封顶、甚至整栋竣工才能签约收钱。 这是2021年行业深度调整以来，中央层面力度最大的一次制度重构。高盛团队做了件挺笨的事。他们没坐在办公室里拍数据，而是跑了18个不同能级的城市，一个项目一个项目摸底。 开工到了哪一步，封顶没有，拿证没有，网签多少套，剩多少套，全部过了一遍。得出的账看着吓人：样本城市账面去化周期7年，可真正达到销售条件的房源，只够卖27个月。 两者之间的差距，就是水分。水分藏在哪里？高盛拆得挺细。平均36%的库存，是还躺在那里没开工的净地。 2021年之前拿的那一批尤其惨。有的开发商早就断了资金链，有的地块当年楼面价拍得太狠，就算盖出来入市也亏。这类地块基本动不了，账上写着＂存货＂，实际上是沉在泥里的砖头。 能开工的那部分也没省心。接近一半住宅项目没按原计划破土，一半以上项目赶不上原定竣工节点。这几年各地推保交房专项，确实把一批烂尾楼拉回了正轨。 但更深的产能问题没解决。老旧尾盘户型跟不上、品质又差，挂了很久也去不动。这几类凑一块，就是所谓的僵尸库存。828新政把节奏改了。老规矩下，开发商拿地几个月就能预售回款，滚得飞快。 新规矩下，这个链条拉长两到三年。老预售制剩的货卖一套少一套，新的货又补不上。供给端的缺口，是一步步显现出来的。 高盛给出的时间点是2028年。那一年前后，全国新房可售货源会出现断崖式下滑。一线因为库存更干净，缺口会提前到2027年。这就对上了那句话——真正能卖的房子，2028年就不够了。 北京、上海、深圳的买房人，可能最先碰上＂没得挑＂的局面。过去二十年里，我们习惯了售楼处几十套房源任你选的场面。接下来几年，这种画面会越来越少。 想买核心区好地段的，一旦碰上心仪的盘，犹豫的空间不会像以前那么大。高盛沿着供需两条线，画出了四个关键拐点。 第一个在2028年，供给侧先动。按高盛测算，如果那些卡住的库存一直盘不活，到2035年，账面18万亿总库存里，真正能达到销售条件的只剩2.9万亿。把去库存当作长期压制房价的分析框架，接下来几年得重新调一调了。 第二个拐点在2031年，土地市场加速下行。现房销售把开发商的高周转玩法废掉了。过去是卖了房回款再拿地滚雪球，往后只能用项目净利润去投资。 高盛预计，全国300城住宅土地出让金，会从2026年的1.66万亿元，一路滑到2035年的400亿元。2031到2032年同比降幅超过50%。 地方对土地财政的依赖，到那阶段要迎来真正的考验。这组数字其实关系到我们每个人。土地出让金撑了很多年的基建、民生和市政开支。 它掉下来，钱从哪里补？ 消费税改革、房地产税试点、专项债扩容、国有资本经营收益上缴，这些题目这几年都在推。地方债务化解和财税体制改革的紧迫性，在高盛这组数字面前体现得挺直白。 第三个拐点在2032年，新开工和开发投资触底回升。听着像利好，但要看清楚推动力是什么，不是购房需求回来了，而是城市更新和拆迁重建开始大规模释放。 2000年前后那批商品房陆续跨过40年门槛，物理和功能寿命都到期。拆了重盖的工程量会把开工数据托住。但这类重建大多是原地回迁，几乎带不来新增购房需求，也消化不了存量库存。 第四个拐点在2030年，需求端的唯一拐点。中国城镇化率那时会突破70%。户籍家庭住房自有率接近95%的饱和线，刚需和改善的下滑会明显加速。 再加上人口总量下行、家庭规模缩小，高盛把2027到2035年的总需求预测直接下调了16%。扣掉拆迁因素，新增住房需求会一路收缩。 房价的时间线，高盛也给得很直接。2027到2028年，全国新房均价每年还有3%左右的跌幅。二手房因为房源更旧、挂牌竞争更激烈，跌得会比新房深。2029到2030年止跌横盘。 2031年起进入温和上涨通道，年均涨幅在3%上下。先企稳，再回升，整体复苏偏弱。想复刻过去那种普涨行情，几乎不可能，一线会跑赢。 2026年4月，高盛房地产研究团队发布报告，认为上海和深圳可能于2026年底率先触底，复苏时间比其他一、二线城市提前6至24个月。该团队预计，从2025年底至2028年底，上海和深圳的房价累计上涨15%。 理由很简单：一线供应收缩来得最早，需求韧性最强，供需反转会先一步落到价格上。但一线之外的二线、三四线，日子不会这么宽松。弱二线的库存和去化压力还得消化相当长一段时间。 房企的游戏规则也换了。高盛说得很直白：销售